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    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2020年03月22日(日)

    米国の家賃保証(第三者保証)を正しく理解する

    ニューヨークシティで賃貸住宅を借りる際は、大多数の物件において、平均的日本人にとっては高めの収入基準をクリアする必要があります。2019年までは家賃1年分を前払いしたり敷金を多く払うことで収入基準を回避できましたが、法律改正によりその手段は取れなくなりました。

    収入が基準に満たない場合に他に取れる方法は、(1)ニューヨーク州近郊に在住する保証人を用意する (2)家賃保証会社の保証サービスを利用する のどちらかです。ここでは家賃保証会社(つまり民間の第三者保証機関)に申し込むための年収要件をご説明します。

    家賃保証会社は複数ありますが、どれでも申込者本人に求められる年収は賃貸物件の審査基準より大幅に低く、家賃1か月分の 27.5 倍(=家賃1年分の約2.3倍)の年収があれば保証サービスを受けられます。(保証会社により多少異なります。)

    また、保証料は、日系不動産会社の仲介料と比べると安価で、その約半分か3分の2以下です。家賃保証会社によっては、ある条件と引き換えに、大幅に低い保証料を提示することもあります。当チームを仲介にお使いいただければ、仲介料不要で家賃保証料だけで良い物件をご紹介できますし、仮に仲介手数料が家賃の1か月分必要であったとしても、保証料との合計は、日系他社の仲介料のみと同じか若干高い程度です。

    但し、家賃保証はドアマンがいない非大手の賃貸物件の大部分では利用できません。

    当チームは法律の改正前から、家賃保証会社を使ったお申し込みをお手伝いした経験が何度もありますので、手続きや、保証会社による違いを熟知しています。ここに記載していないノウハウを有していますので、詳細は弊社に仲介をご依頼される際にお尋ね下さい。

     * * *

    記事の全文(上記の約2.5倍の文字数)はこちらからご覧になれます。
    https://nycre4j.com/knowledge/guaranty_service_compnay/

    「びびなびで家賃保証の記事を見た」方には、仲介成立後にギフトカード$50を進呈します。

    期限
    2020年4月21日
    • 大特価・セール / 生活・住まい
    • 2020年03月21日(土)

    サービスアパートメントが大幅に値下がり

    新型肺炎がニューヨークシティで広範囲の活動に影響を及ぼしたことから、日本企業の駐在員も多くご利用になる、短期滞在に向いた家具付き賃貸住宅(「サービスアパートメント」「コーポレートハウジング」と呼ばれます)の需要が一時的に大きく減少しています。その結果、弊社が取り扱うようなコンシェルジュ常駐で高品質なサービスアパートメントでは、約 35 - 50% もの大幅な値下げが行われ始めました。

    そういったアパートは、契約期間が短いほど、空室が頻繁に発生することによる逸失利益を上乗せするので、家賃が高額になります。この時期、マンハッタンの主要エリアで1ベッドのお部屋を1か月または2か月契約するなら、本来は、光熱費込みで月あたり約 $6,000 から $8,000 の家賃でした。現在では $3,900 から $4,600 の幅で見つかります。(Studio タイプならさらに価格帯が下がります。)


    無事にビザの発給を受けてニューヨークにお越しになる方、あるいは帰国前でサービスアパートメントをご希望の方は、この機会をお見逃しなく弊社にご依頼下さい。


    ・ 内覧には動画が用意されていますので、場所や時間を選ばず簡単に済ませることができます。(新型肺炎の流行状況により制約が設けられなければ、ご自身でご覧になることも可能です。)

    ・ 専門の会社が運営するので高品質なアパートです。部屋の実物は写真とほぼ同じ程度の品質。一般の不動産会社が本業の傍らで片手間に管理する品質とは違います。

    ・ 契約は最低1か月から。30日前通知でキャンセルが可能です。

    ・ ホテルと違い、賃貸契約を結ぶ必要があります。弊社がお申し込みから契約までを完全サポートします。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2020年03月20日(金)

    バーチャルツアー ~ 遠隔ご内覧

    当チームでは、遠方にお住まいのお客様のために、アパートの写真やビデオをお送りしたり、FaceTimeやSkype経由でご内覧頂いて来ました。私たち自身が物件を直接訪れて撮影したものがほとんどです。しかしながら、撮影や遠隔での入居申請を許可しない物件もそれなりに存在しました。

    昨今の状況から、多くの賃貸物件では対面で案内する受付時間を大幅に縮小し、ビデオによるバーチャルツアーを実施しています。管理会社や家主エージェントが対象ユニットを撮影しています。

    これまで、特に日本企業から赴任されたばかりの方は、週末まで待って物件をご覧になる方が多かったようですが、バーチャル化により、平日に職場からでもご自宅からでも時間を問わず内覧できます。お申込みまで可能な物件も多数あります。

    市内でのお引越しをご検討中の方もお問い合わせください。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2020年03月16日(月)

    駐在向けアパート ~ 実は審査簡単!?

    マンハッタンでアパートを借りる際の一般的な審査基準は、「家賃の40倍程度の収入」と「700点以上のクレジットスコア」です。

    (1) $4,000のご予算なら、$160,000の米国内での年収が必要です。勤務先からの家賃補助は含められますが、ボーナスは入れられません。渡米したばかりのため、給与明細書やタックスリターンを提出出来ない場合には、ご勤務先から雇用・収入証明書を発行頂きます。

    (2) 米国で生活すると、米国発行のクレジットカードを使わなくても、公共料金、携帯電話、アパートへの家賃、車のリース等の期日までの支払いを元に、クレジットヒストリー・スコアが作られます。お取引銀行のオンラインバンキングサイト上でスコアを確認出来ます。

    多くの駐在員はクレジットスコアのみでなく、年収要件も満たしません。日系不動産会社は審査があることさえ伝えず、審査基準の緩い、限られた賃貸アパートに案内しています。物件リサーチや家主エージェントとの交渉も必要なく、一番手間のかからない方法です。

    弊社では、これらの審査簡単物件はもちろん、その他の仲介料あり・なし賃貸アパートとコンドミニアムの中から、お客様のご希望に合う物件を提案します。収入やクレジットの不足分を家賃保証会社利用によってカバーすることになったとしても、弊社の仲介料は安いのでトータルコストを低く抑えられます。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2020年03月15日(日)

    日本の固定電話に1分間3.5セント、携帯電話へ1分間9.9セントが出ました。お申し込み後すぐに使えます。しかも年間2か月分電話代が無料のプロモーション。

    1分間 3.5セントでお家からでも、携帯電話からでも日本の固定電話にかけて頂けます。しかも今回は日本の携帯電話へ9.9セントのアメリカでの最安値が出ました。その上年間2か月分の電話料金をただにするプロモーションをお付けします。月曜から金曜日の午前8時から5時の間に1ー866ー264ー4521までお電話を。

    年間2か月分の電話代が無料* ご登録の際、係にお伝え下さい。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2020年03月13日(金)

    アパート探しの理想と現実

    渡米ご予定の方のお住まい探しでリクエストが多いエリアは、(1) セントラルパークに近いアッパーイースト、(2) 職場から徒歩圏内、日系レストランや日本食スーパーが多いミッドタウンイーストです。

    古くからの住宅地であるアッパーイーストには共同所有形態をとるコープが多く、賃貸アパートやコンドミニアムは数が限られます。特に公園近くや学校区が良いエリアにはコープが多くなり、買う場合も借りる場合も管理組合による厳しい審査があります。内覧アポの段階でテナント候補のスクリーニングが始まります。

    ところで、日系最大手不動産会社が発表する成約実績ランキングトップ15物件のうち2つは「カーネギーヒル」とエリア名が付いた賃貸アパートです。アッパーイーストとして案内しますが、これらの物件は96丁目よりも北に位置しますので、正確には「イーストハーレム」に区分されます。残念ながら、高級住宅街と言える立地・雰囲気ではありません。

    国連や数多くの日系企業がある、ミッドタウンイーストも大半の物件は築後数十年経っています。築浅、特に室内洗濯機付きのアパートは稀にしかなく、家賃はかなり高めです。マレーヒルの比較的審査が簡単な物件がひとつだけランキング15位に入っています。一方、随分前から多くの日本人投資家がコンドミニアムを所有していますので、物件管理を任されている日系不動産会社はこの周辺のコンドを駐在員に積極的に紹介します。

    勤務先からそれなりの家賃を支給される場合でも、アッパーイーストサイドやミッドタウンイーストで新しめのアパートを予算内で探すことは現実的でなく、大半の駐在員が最終的にはミッドタウンウエストやロングアイランドシティを選びます。上記ランキング15位までの約半数のアパートは、室内洗濯機付き築浅物件が多いミッドタウンウエストにあります。ほとんどが家主が不動産会社に手数料を支払う、本来であれば「仲介料なし」アパートです。駐在員にこの事実は知らされません。

    お部屋を借りる際には、不動産会社が紹介した物件の中から選ぶ方が大半ですから、お客様が物件とエリアを選んでいるように見えて、実は日系不動産会社がランキングを作っているのです。パターン化した賃貸物件ツアーは新人エージェントでも簡単に出来る仕事です。お客様おひとりずつのご希望と条件に合ったエリアや物件を提案することは時間のかかる作業なのです。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2020年03月10日(火)

    エージェントの使い方

    その不動産エージェントは貴方の味方ですか?それとも交渉相手ですか?

    ネット上でお好きなアパートやコンドミニアムを探して、連絡先の不動産会社・エージェントにコンタクトしていませんか?賃貸・販売物件を広告しているのは、家主・売主と契約したリスティングエージェントです。家主・売主の利益を最優先しますので、広告物件を出来るだけ高い価格で貸したり、売ったりすることが目的です。

    住宅物件を借りたい・買いたいお客様は、広告物件毎に問い合わせるのではなく、信頼出来るテナントエージェント ・バイヤーズエージェントをお使いください。借り手・買い手のお客様のみの代理人として、家主や売主と条件交渉や審査対応します。ニューヨークでは良い物件がマーケットに出ると、借りたい人・買いたい人がすぐに現れます。ご希望条件をご自身のエージェントに事前に伝えておくことで、良いお部屋が出たらすぐに教えてもらえます。ダメな物件も把握しています。

    • 大特価・セール / 生活・住まい
    • 2020年03月09日(月)

    アメリカ携帯プランの初期費用が$1。4月19日まで

    こんにちは、日本人のためのアメリカ携帯サービス「HanaCell(ハナセル)」です。
    春の新生活応援キャンペーンとして、4月19日まで、アメリカSIMカードを$1で販売します。

    お持ちの携帯電話にアメリカSIMカードを差し込めば、
    HanaCellのアメリカ携帯電話プランをご利用いただるようになります。

    HanaCellでは、日本・アメリカへの送料と加入手数料が無料です。
    アメリカSIMカード販売価格の$1だけで、アメリカ携帯プランに加入できます。

    携帯電話がHanaCellに対応しているかどうかは、
    ウェブサイトよりご確認いただくか、
    カスタマーサポートまで日本語でお気軽にお問い合わせください。

    世界的に不安な時期ではございますが、
    皆さまがスムーズにアメリカでの新生活を始められることを祈っております。


    HanaCell(ハナセル)とは・・・
    ●選ばれて13周年! 日本人のためのアメリカ携帯サービス
    ●お申込み、お問い合わせ、そして解約まで、すべて日本語
    ●アメリカの携帯やSIMについてわからないことは日本語でお問い合わせください
    ●月額基本料金$9.99~の格安プラン
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    期限
    4月19日まで
    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2020年03月04日(水)

    初期費用ってどのくらい?

    ニューヨークシティで賃貸物件を借りる場合、ご契約時までに発生する費用は主に (1) 入居申請費用 (2) 初月の家賃 (3) セキュリティデポジット(敷金)(4) 家賃保証料 (5) 仲介手数料です。

    (1) 賃貸専用アパートの入居申請費用は$20と決められました。賃貸専用物件では大人お一人様につき$20です。コンドミニアムのサブリースの場合、管理組合による事務手続き費用として、$500から$2,500程度かかります。

    (2) 一般的に広告されている家賃にはグロス表示とネット表示があります。後者は一年契約で最終月無料などのプロモーションを勘案した場合の平均価格です。契約書上の家賃、つまり毎月のお支払いはグロスレントです。

    (3) セキュリティデポジットは最大家賃一か月と法律で決められています。

    (4) 米国での収入(家賃の40倍程度)やクレジットヒストリーが家主が設定する基準に満たない場合、ニューヨーク州に住む保証人を立てるか、家賃保証サービスのご利用を求められます。

    (5) a. 賃貸アパートの家主が家賃一か月分の手数料を不動産会社に支払う場合、借り手のお客様には仲介料はかかりません。
      b. 賃貸アパートの家主が仲介料をカバーしない場合の弊社仲介料は家賃一か月分です。
      c. 多くのコンドミニアム・コープの場合、家主側エージェントが仲介料を年間家賃の15%と決めています。家主側不動産会社と弊社にて7.5%ずつ分けることになります。

    ご希望エリアやご予算により、おおまかな初期費用を計算します。渡米予定の方、お引越をご検討中の方、お問い合わせ下さい。

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