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    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年04月18日(木)

    不動産エージェント(代理人)とは

    ”不動産エージェント”とは物件売買や賃貸等の不動産取引におけるお客様の代理人です。米国で不動産仲介をするには、州毎に不動産ライセンスを取得する必要があります。まずセールスパーソンから始まり、一定数の取引業務に携わった後にブローカーの資格を取る方もいます。セールスパーソンはブローカーに所属する必要がありますが、ブローカーのライセンス取得後に独立して事業を行うことも可能です。

    物件売買の際には売り手側と買い手側にそれぞれ不動産エージェントが付くのが一般的で、売り手と買い手が直接やりとりすることはほぼありません。交渉はすべてエージェントを通して行います。稀に売り手エージェントが買い手エージェントを兼ねることがあります(デュアルエージェントと呼びます。多くの州や国では禁止ですが、ニューヨーク州では認められています。)。例えば、お客様のみでオープンハウスに立ち寄り、すぐに購入の意思を示した場合が当てはまります。相手はライセンスを持つ不動産業者なのだから大丈夫、と思われがちですが、売り手エージェントは売り手の利益の最大化を図ります。加えて、デュアルエージェントになると、仲介手数料を独占出来ます(通常は売却価格の5-6%を売り手・買い手エージェントで折半します。)。ちなみに、物件に興味を持つ人がエージェント同行なしでオープンハウスに行くと、本気ではなく冷やかしに過ぎない、とみなして相手にしない売り手エージェントもいます。

    賃貸契約の場合、借り手ご自身で家主もしくは家主エージェントと直接交渉することもありますし、借り手エージェントを使うこともあります。この場合にも、まずは誰が誰を代理していて、誰の利益の最大化が目的なのかを理解することが大切です。ニューヨークシティでは賃貸マーケットの競争が激しく、入居者審査が厳しいため、特に海外からいらっしゃる方は借り手エージェントを使うことが多くなります。良い物件はすぐに借り手が付きますので、迅速に行動しないといけません。エリア選びから物件探し、審査対応、ご契約までの流れを事前に把握し、タイムリーに対応しないと、ご希望のお部屋を他の入居希望者に取られてしまうリスクがあります。弊社では、お客様が渡米される前から、ご希望に合う物件をいくつかご提案し、ご入居までのすべてのプロセスがスムーズに進むようサポート致します。一方で、最近StreetEasy(ニューヨークシティでは恐らく最大の不動産情報サイト)が広告料を大幅に上げたため、物件情報を掲載しない家主が増えています。加えて、ネット上の広告には明らかに存在しないもの、情報が大分古いものも結構混じっていますし、詐欺も横行しています。ご自身でコンタクトされる際には、個人情報を開示する前に相手がライセンスを持った不動産エージェントなのかご確認頂くことも重要です。

    ところで、NY不動産業界に詳しくないお客様が、物件の広告をご覧になる際、広告主が誰の代理人なのか見分けることがますます難しくなっています。StreetEasyで見つけた物件が気に入り、コンタクトした相手が家主エージェントではなく、該当物件・エリアのことを良く知らない不動産業者だった、というのはよくある話です。多くの業者が買い手エージェント、借り手エージェントとして有名ウェブサイトの広告枠を購入していますが、広告をご覧になった方は彼らを売り手・家主エージェントと思い込みます(Zillow/ StreetEasyがそのようなビジネスモデルを不動産業者に積極的に売り込んでいます。)。誰の代理人なのか説明義務を怠るエージェントもいますので、よくご理解の上で書類にサインされることを勧めます。

    日系大手不動産会社は自己所有物件と自己管理物件(投資家から管理を委託)を審査簡単物件として積極的にマーケティングしています。借り手のお客様にとって選択肢が多いことは良いことではあるものの、同時にデメリットもあります。自己所有・管理物件の空室を埋めるべく、借り手にそれらを真っ先に強く勧めることになりますが、貸し手・借り手の両方の利益を同時に最大化することはほぼ不可能です。一方、日本人のみに貸したいという投資家様もいらっしゃいますが、人種差別と考えられるため、違法です。ちなみに30日未満での短期賃貸(サービスアパート)も違法です。弊社(KIAN Realty NYC)ならびに大江・早川はREBNY(Real Estate Board of New York)会員ですので、更に厳しいルールに従わないといけません。物件売却・賃貸を依頼された場合、REBNYのデータベースで迅速に幅広く情報公開・収集し、REBNY他会員と協力しながら、最良の買い手・借り手・貸し手を見つけます。日系不動産会社もすべての物件を自社ネットワークで売ったり、貸したり出来る訳ではなく、業者用データベースに情報掲載していますので、これらを弊社が仲介することは可能です。


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    • 2019年04月17日(水)

    ニューヨークエリア紹介 No.5 ~ SoHo(ソーホー)

    SoHo(South of Houston St.、つまりHouston Streetより南)はトライベッカの北側(境界はCanal St.)、東はCrosby St.もしくはLafayette St.を挟んでリトルイタリーとNolita、西は6 Avenueを挟んでHudson Squareと接します。もともとアーティストのロフトやギャラリーで有名だったエリアですが、近年はレストラン・カフェやブランドショップを訪れるニューヨーカー、観光客で賑わいます。バラエティーに富んだブティック系の小さなお店は、SoHoの周辺部からNolitaなどに広がっています。

    キャストアイアン様式の建築物はニューヨーカーに人気。オープンコンセプト(部屋毎の仕切りが少ない)の広いロフト物件が多く、ジムやルーフデッキ等のアメニティがなくても家賃はとても高いです。築浅高層物件は見かけません。

    グローサリーはDean & DeLucaで調達出来ます。Bloomingdales、Apple Store、MoMAデザインストア、HARBS、Laduréeもあります。

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    • 2019年04月17日(水)

    ニューヨークでの賃貸契約期間

    ニューヨークでアパートを借りる際には一年もしくは二年契約が標準です。「1年と数か月」「2年と数か月」と半端な期間でニューヨークにご滞在される方は、帰国前の余った「数か月」をどうするか、また帰国時期が後から決まる方はそれにどう備えるかを、NYの住宅事情(及び雇用主からの住宅補助の内容)に鑑みて注意深く計画する必要があります。

    残り期間が1年数か月と決まっている段階で、最後の数か月の事を考慮せずに1年契約をされると(1)残りの数か月間にかなり高い家賃を払って契約期間を延長する(毎月数千ドル追加の可能性もあり)、もしくは(2)契約期間満了で退去、その後は割高な短期アパートにご滞在されることになります。

    こういった事態を避ける方法がいくつか考えられます。

    1. 退去予定に合せて最初から「一年数か月間」の契約を試みる。ただし、契約終了の時期により家賃が高くなる可能性もあります。

    2. 契約書に解約条項(「60日前までに通知すれば、家賃1~2か月分の違約金を支払い賃貸契約を解約できる」など)を追加してもらう。但し、解約の可否、時期、違約金、交渉可能時期は物件管理会社によって異なります。

    年間契約の中途解約を認めないアパートもあります。その場合、お客様のリース契約を途中から引き継いでくれる借り手(入居者審査が必要)を探すか、契約期間の最後までの家賃を払い続けるか、のどちらかになります。一方、一年未満の短期契約が可能な物件は数が限定されますし、かなり割高になります。

    ギリギリに弊社に駆け込まれるのでなく、事前にお客様の状況をご開示・ご相談頂けますと、契約交渉や問題解決がスムーズになります。



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    • 2019年04月15日(月)

    ニューヨークエリア紹介 No.4~ Lower East Side(ローワーイーストサイド)

    Bowery St.の東、Houston St.の南の地域。ウィリアムズバーグブリッジでブルックリンと繋がっています。

    レストランやバーが多いのが特徴。Delancey St.駅近くにある、地元の食料品市場、Essex Street Marketは近々Essex Crossingビル(映画館や賃貸物件、レストランが入居)に引越します。すぐそばにはTrader Joe'sやTargetもあり生活便利。

    高級コンドミニアムと並ぶ、Public Hotelの広いロビーをコワーキングスペースとして多くのニューヨーカーが利用。また、New Museumではモダンアートをご鑑賞頂けます。

    住宅については、ドアマン・エレベーターなし、低層階の古い物件がほとんどでしたが、近年、斬新なデザインのコンドミニアムや賃貸物件が増えています。家賃は高めです。



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    • 2019年04月14日(日)

    FLEX 2(フレックス2ベッドルーム)という選択肢

    ニューヨークに駐在、留学が決まったけれど、ニューヨークシティ主要エリアの家賃は高いので、郊外に住むしかないと最初からお考えではありませんか?

    大きめのリビングルームを壁で区切って、小さめのベッドルームとし、1ベッドルームのユニットを2ベッドルームとしてご利用出来るアパートがマンハッタンとその近郊に存在します。フレックス2ベッドルームと呼びます。

    また、広めのアパートにホームオフィス(HO)スペースが付いたものがあり、窓やクローゼットはないものの、追加ベッドルームとしてご利用可能です。フロアプランご参照。

    ご家族のみでなく、お友達とシェア出来るアパートもあります。ただし、ニューヨークシティのアパートのルールは厳しいので、大人何人・子供何人までと、部屋により人数制限があるケースが多いです。



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    • 2019年04月14日(日)

    ニューヨークエリア紹介 No.3 ~ Tribeca(トライベッカ)

    Tribeca(Triangle Below Canal Street)はFinancial Districtの北、Broadwayより西側のエリア。築100年を超える元工場・倉庫を住宅向けに改築した歴史ある建物が並びます。洒落たレストラン・バーが点在する一方、石畳の落ち着いた静かな通りも多く、ニューヨーカーに超人気のエリア。多くのセレブが居を構えます(彼らはプライバシーを重視しますので、ビルを丸ごと購入するケースもあり)。

    歴史的建造物は天井が高く、オープンフロアレイアウトのロフト物件が多くなりますが、近年は高層賃貸ビルやコンドミニアムも増えています。

    平均家賃はマンハッタンで最も高いと言われています。賃貸専用ビルの1ベッドルームは$4,000程度から。

    2016年、Four Seasons Hotel New York DowntownがFiDiに近いTribeca南端にオープン。80階建て高層ビルの一部はコンドミニアムとしてマーケットに出ています。2ベッド1.5バスルームをご購入の場合、約$5,700,000から、賃貸の場合、$15,000/月から。

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    • 2019年04月12日(金)

    インターネットを介したアパート賃貸詐欺

    ニューヨークシティでアパートをお探しの方より、”掘り出し物はありませんか”、といお問い合わせを受けることがあります。一般的な賃貸市場価格の最低ライン以下の賃貸物件をご希望のことが多く、一応不動産業者用データベースで確認するも、やはり該当するアパートが見つからないケースがほとんどです。エリア・広さ・ご予算を変えて弊社サービスをご利用になるのではなく、引き続きネット上で探されますが、ご自身で見つけたアパートは品質が悪かったり、トラブルの多い家主やシェアメイトだったり、詐欺だったりといろいろなケースがありました。


    日系不動産業者サイトや日系掲示板で、明らかに州法に違反する記述・広告を見かけます。ちなみにAirbnb経由でアパートを30日未満で借りることも違法です(オーナーもしくは賃貸契約者が住んでいる場合、空いているベッドルーム、つまり部屋の一部を貸すのは可)。賃貸契約に合意する前、お金を振り込む前に、ご自身でよくお調べ頂くことが大切です。


    米国で不動産業に携わる者は州毎にライセンスを取得する必要があります。ライセンスを持たない会社・個人が、何らかの報酬を受け取り、仲介業務を行うことは違法です。KIAN Realty NYCではエージェント全員がNY州のライセンスを持つのみでなく、REBNY(Real Estate Board of New York)に加入し、更に厳しいルールに従って行動しています。



    以下、4/12/19に配信された日本国総領事館からのメールの一部を掲載します。


    ●インターネットを介したアパート賃貸詐欺

    これまでもご案内していますが,インターネットによるアパート賃貸契約詐欺についての相談が当館に引き続き寄せられています。
    いずれのケースもインターネットサイトを介してアパートの賃貸契約を行い,貸主の指示で前金を送金サービスやプリペイドカード等を使用して支払ったところ,(1)貸主と連絡が取れなくなるケース,(2)実際に契約したアパートに行ってみると別の人物がすでに住んでいたケース,(3)契約面の齟齬(インターネットサイトに掲載されていた部屋の写真と大きく異なる,同居人の存在)等でトラブルになってしまうケースでした。
    ニューヨーク市警察(NYPD)も以下のとおり賃貸詐欺について注意を呼びかけていますが,この手の犯罪の被害やトラブルに巻き込まれないためにも,賃貸契約は相手が信頼できるかどうかを慎重に見極めて対応することや物件の見学前や貸主に実際に会うまでは前金を支払わない,個人情報を提供しないことが重要です。

    ※Rental Listing Scam(NYPD)
    https://www1.nyc.gov/assets/nypd/downloads/pdf/crime_prevention/NYPDcptips_RentalScam.pdf

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    • 2019年04月11日(木)

    ニューヨークエリア紹介 No.2 ~ バッテリーパークシティ

    高層コンドミニアムが立ち並ぶ整然とした街並みの閑静な高級住宅街。マンハッタン島最南端のファイナンシャルディストリクトの西側(境界はWest Street)に位置する比較的狭いエリア。80年代に開発が始まった、ニューヨークシティでは比較的新しい地域です。ハドソンリバー、バッテリパークに近いため、眺望の良い部屋が多く、テラスやルーフデッキから自由の女神が見えるアパート・コンドもあります。

    大型モール(ハイエンドブランド多数)、有名レストラン、高級食材店等があり、日常生活のみでなく、観光にもお薦め。

    FiDiと同様、地下鉄アクセスが良く、ダウンタウン・ミッドタウン・ニュージャージーへの通勤・通学便利。

    他地域と比較すると、スタジオ物件が少なく、1-3ベッドルームが多くなります。歴史ある建物はないものの、新築物件もさほどありません。購入価格、家賃はFiDiよりも高めです。

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    • 2019年04月08日(月)

    ニューヨークエリア紹介 No.1 ~ FiDi(ファイナンシャルディストリクト)

    マンハッタン島の最南端に位置するFinancial District。金融街(ウォール街)やワールドトレードセンター(WTC)があり、高層ビルが林立します。WTCの新築ビルには多くの金融・メディア関連の企業がオフィスを構えます。

    数多くのホテルが最近オープン、もしくは建設中。大型ショッピングモールがあり、買い物・観光に便利。レストラン、カフェも増えています。ブルックリンブリッジ、サウスストリートシーポート、バッテリーパーク等、イーストリバー沿いにも観光ポイントがいろいろあります。

    住居用にはガラス張りの新築高層ビルから、オフィスビルを改築したもの、築100年以上経つPre-warの建物と様々です。日系企業の多いミッドタウンイースト・ウエストには地下鉄で20-30分程度、ほとんどの建物が駅から数分です。




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    • 2019年04月06日(土)

    NY駐在員の住宅予算はそれで十分ですか?家賃別物件数の調査結果

    該当する物件が殆ど存在しない条件でニューヨークの賃貸住宅を探していませんか?
    NYご駐在の方への家賃補助が、ご希望(地域、洗濯機の有無など)を満たすのに十分ですか?

    平均家賃を見てもこの検証は出来ません。エリア別・室内洗濯機の有無の別による、家賃別賃貸住宅数の分布を調査しました(4月5日時点)。

    ■ 調査対象

    ・ 部屋のタイプ: 1ベッドルーム(1LDK相当)
    ・ 入居可能期間: 2019年4月5日(調査を行った日)から4月20日までに入居可能な物件
    ・ 設備: ドアマンとランドリールームの存在が最低条件
    ・ 集計家賃: 実質家賃(13か月中1か月家賃無料といった特典がある場合に、無料月を勘案した平均。Net Effective Rent.)
    ・ 集計単位: 地域別および室内洗濯機の有無の別に賃貸物件数を集計。物件数には、弊社で仲介した場合の手数料(15%を家主側と折半、8.33%、無料のいずれか)による内訳を示した。(他社の場合は、どの物件でも12-15%)

    ■ 調査結果

    データの一部の画像をびびなびに添付していますが、すべての調査結果は、弊社日本語ウェブサイトにてご覧ください。
    ⇒ https://nycre4j.com/knowledge/nyc_rent_survey_2019.4/

    ■ 法人・政府関係機関様への御提案

    ・ ミッドタウンへの通勤に負担にならないマンハッタン主要地域(例:96th St以南)に駐在員が1ベッドアパートをお借りになる場合、実質家賃 $3,500以下では物件数が限られるうえ、ロケーションや品質が理想に届かない物件もありがちで、申し込みの競争が非常に激しくなります。季節を問わず、品質が良く暮らしやすい地域の1ベッド賃貸住宅にお申し込みになるには、実質家賃で $3,750(無料月勘案前の月々の家賃では約 $4,000)以上のご予算が必要です。

    ・ 現在他社にお支払いになっている仲介手数料などの費用を大幅に削減し、月々の家賃補助の予算を引き上げる原資とされてはいかがでしょうか。弊社では同じ物件でも無料または低料金で仲介させて頂けるものが多いため、駐在の方々がお申し込みになれる住宅が大幅に増え、迅速な生活立ち上げも可能になります。仲介できる物件数は他社とほぼ同じです。

    ・ 米国での住宅予算を毎年見直されることを強くお勧めします。ニューヨーク(米国)の家賃は好景気によりほぼ毎年上昇しますが、日本企業で住宅予算を毎年見直される例は少ないようです。家賃の上昇に予算が追いつかない状態が続くと、日本人の方々が次第にマンハッタン周辺の非開発地域を選択し、安全性や利便性を犠牲にすることになります。


    このような調査は、ご要望がございましたら随時させて頂き、社内で必要となる説明用資料の作成もお手伝いします。

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    • 2019年04月05日(金)

    Buyer's Agentとは ~ ニューヨークシティ住宅物件ご購入にあたり ~

    住宅ご購入は多くのお客様にとって人生で一番大きなお買い物です。買い手のお客様の代理人(Buyer's Agent)として物件リサーチからご契約・ご入居までサポート致します。


    【コンドミニアム or コープ?】

    物件ご購入の際には、対象の建物の管理組合(Board)の審査にパスするための知識と準備が必要です。特にコープの場合、住宅ローンの頭金を貯めるだけでは十分ではありません。Boardが買い手の財務状況を精査し、推薦状提出や面接を求めることも多くあります。コープご購入の手続きは長くて面倒、また賃貸に出す際には通常制限があるものの、コンドよりもかなりご購入価格が低くなります。最初から積極的にコンドミニアムを勧める不動産会社もあるようですが、弊社ではお客様のニーズに合った物件をお探しします。


    【対象物件数】

    NYCではどちらの不動産会社・エージェントをお使いになっても、ご購入対象となり得る物件数は変わりません。売り手・買い手の取引機会の最大化を図るため、また取引を透明で公平なものにするべく、ほぼすべての不動産会社・エージェントが専属物件情報を随時共有しているためです。


    【売り手エージェントと買い手エージェント】

    売り手の代理人(Listing Agent)がデータベースに物件情報を掲載した後、買い手の条件に合う物件を見つけたBuyer's Agentがご購入されたいお客様の意思に基づき、Listing Agentにコンタクト、価格・条件交渉します。新築物件であってもやり方は同じです。


    【仲介手数料】

    一般的に売主が5-6%の仲介料を支払い、売り手・買い手側エージェントで折半しますので、物件をご購入されるお客様には仲介手数料は一切発生しません。


    【ネット上の物件情報(広告)】

    お客様ご自身でインターネットで物件を探してコンタクトされますと、広告主は売り手エージェントの場合と買い手エージェントの場合があります。そういった情報サイトでは広告枠を高く買う会社・エージェントが優先的に表示されます。どの不動産エージェントが誰を代理しているのか(売り手もしくは買い手なのか、両方なのか)、十分ご理解の上、契約書にサインされることを勧めます。



    賃貸サービスにおいては比較的短い期間、限られた範囲内での不動産会社・エージェントとのやりとりで済みますが、ご購入の場合には最低数ヵ月やりとりが続きます。不動産会社の知名度よりもむしろ、お客様のご希望を最大限に満たす努力を惜しまず、ご購入に関わる諸手続きをスムーズに進められるエージェントをお選び頂くことが大切です。


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    • 2019年04月04日(木)

    ニューヨーク進出・起業をご検討中ですか?

    ニューヨークシティにはWeWorkに限らず、あちこちにシェアオフィス、コワーキングスペースが増えています。ニューヨーク進出、起業、移住をお考えの方、まずは数ヵ月間オフィススペースを借りてみませんか?

    お一人もしくは数人でビジネスを始められるのであれば、月単位の契約でいつでも解約できるシェアオフィスが便利です。個室、机のみ、共有部分のみとニーズに合わせて選択できます。ミーティングには会議室を予約可能です。コーヒー、ビールが飲み放題のオフィスもあります。ニューヨーカーと交流しながら、日常英語も学べます。

    ちなみに、一般的にNYCで事務所用スペースを借りるためには長期間にわたる契約が必要です。複雑な契約を結ぶために弁護士を雇う必要がありますし、途中解約には高額な違約金がかかります。リスクとコストを最小限に抑えるために、まずはシェアスペースをご検討下さい。お問い合わせはKIANまで。


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    • 2019年03月31日(日)

    ニューヨークシティで初めてのアパート探し

    NYCでは条件の良い賃貸物件にはすぐに借り手がつきます。理想に近いアパートを借りるには、タイミングとスピードが重要です。

    数ヵ月もの間、借り手のお客様ご自身でネットの情報を元に、もしくは日系不動産会社と共に、あちこちお部屋を探された後、結局見つからずにギリギリに弊社に駆け込まれることがあります。一方、ネット上には虚偽の物件情報が氾濫しています。実際に詐欺に遭いかけた方もいます。


    まず、アパートを探し始める時期はあまり早過ぎてもいけません。空室になってから入居者を募集する家主が多く、一般的に即日契約可能でないと内覧を断られます。加えて、1~数ヵ月先にご入居可能な物件は非常に限られます。

    (1) NYCご到着前に賃貸ご契約完了されたいお客様には、遠隔地より写真・ビデオによるご内覧、オンラインで申込可能な物件をご紹介します。

    (2) NYCご到着後にアパート探しを始められる方は、平日の数日間で集中的にご内覧されることを勧めます。最初はサービスアパート**(短期滞在用家具・家電付アパート)を一か月間借りて、毎週末のみゆっくりあちこち探されると、なかなか良い物件を見つけられません。良さそう、と思った物件は、迷っているうちに次々にマーケットから消えて行きます。週末は特に競争が激しくなります。

    **弊社では割高なサービスアパートへのご滞在よりも、一週間程度のホテル滞在を勧めています。サービスアパートご紹介は可能です。


    ニューヨークシティの家賃は東京での家賃の2-3倍程度となります。また、室内洗濯機の付いたお部屋はかなり少なくなります。従いまして、限られたご予算で100%ご満足頂けるアパートを探すことは非常に困難です。ある程度のフレキシビリティをお持ち頂くことも大切です。


    リスク管理がしっかりしたビルでは必ず入居審査があります。お金さえ払えば誰でもアパートを借りられる訳ではありません。パスポートやビザに加えて、雇用証明・在学証明、収入証明、銀行残高証明等の書類をあらかじめご準備下さい。複数の入居希望者がいる場合には先着順になります。


    まずは、エリア、広さ(ご家族構成)、ご予算等、お客様のご希望をお聞かせ下さい。


    ~ ニューヨーク生活と高級物件をインスタで紹介中。kurashi.ny ~
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    • 2019年03月27日(水)

    ニューヨークシティ賃貸物件の無料仲介

    ニューヨークシティでのお住まい探しをサポートします。競争率が高く審査の厳しいNYCで、渡米されたばかりの方がアパートを借りることは容易ではありません。憧れのニューヨーク生活をスムーズに始められるよう、エリア選びからご入居までお手伝いします。


    【 主要不動産会社と一線を画した仲介サービス:仲介料無料または家賃1か月分 】

    ・ マンハッタンとその近郊の高級賃貸物件を手数料一切なしで仲介します。これはお客様に代わって仲介料を負担する家主が多いためで、その場合、私たちはお客様から手数料を頂きません。

    ・ スタジオ(日本で言うワンルーム)が$2,500程度、1ベッドルーム(1LDK)$3,500程度以上が対象です。家賃を抑えたい方には、スタジオ$2,000程度、1ベッドルーム$2,500程度から手数料家賃1か月分(年間家賃の8.33%)で仲介します。

    ・ 上記どちらのタイプの物件でも、他社の仲介料はどこも年間家賃の12-15%です。弊社にご依頼頂くことで、数千ドルの初期費用を削減出来ます。



    【 高級賃貸物件のさらなるメリット 】

    ・ 一部の物件では、1年契約に家賃1か月分無料のオファーが付きます。弊社はこの特典をお客様に100%還元。

    ・ 敷金不要のアパートもあり、更に初期費用を削減出来ます。



    【 効率的でスピーディーなご入居 】

    ・ 事前にご相談頂き、渡米後すぐにご内覧・お申込となるため、通常一週間程度でご入居可能です。高額なサービスアパートでの仮住まいは不要と思われますが、弊社経由で長期アパートをご契約頂く方には、家具付き短期物件を無料でご紹介します。ただし、30日未満のご契約はNY州法に違反しますのでご案内出来かねます。

    ・ 弊社は借り手のお客様の代理人ですので、家主との利害関係はなく、特定の物件を強く勧めることは致しません。多数の賃貸物件の中から、お客様のご希望に最も合うものからご提案致します。



    【 法人・政府機関の方へ 】

    ・ 個人のお客様と同条件で仲介します。簡単に出来るコスト削減に取り組みませんか。

    ・ 立会いを要さない生活支援サービスを無料で提供しますが、立会いサービス(例:インターネット開設工事、ご退去時の確認)をご希望でしたら、駐在パッケージとして定額・別料金で承ります。総費用は日系他社より低くなります。



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    大江弘晃
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    • 2019年03月26日(火)

    ニューヨーク投資物件ご購入

    弊社では不動産投資をされるお客様のリターン(見込みインカムゲイン・キャピタルゲイン)を最大化出来るような物件を提案します。賃貸に出される際には、法令・ルール遵守により、物件オーナーのリスクを最小限にします。

    いくつかの日系不動産会社は投資家のお客様に短期賃貸可能なコンドミニアムを積極的に勧めているようです。ご購入後は物件管理を請け負い、家具・家電を設置し、日本企業駐在員がニューヨークに赴任する際に長期アパートが決まるまでの暫定滞在先として利用します。

    マンハッタンでは短期アパートの需要が高い一方で、最低一か月で賃貸に出せるコンドミニアムは非常に少なく、希少物件と思われがちです。しかしながら、フレキシブルに貸せることを狙う投資家はたくさんいますので、物件購入価格が高めになる一方、貸し出す際には競争が激しく、家賃はさほど高くありません。また、短期賃貸専門事業者による家具付きアパートが増えていますので、更に競争が激しくなっています。

    ちなみにニューヨーク州の法律では30日未満での住宅賃貸は認められていませんが、日系大手不動産会社数社は最低一週間、もしくは日割りで貸し出しています。法律に従うよりもビジネスを優先させています。管理当局に見つかると、テナントは即退去、家主や不動産会社には高額の罰金が課せられますのでご注意下さい。さらに、個別のコンドミニアム管理組合のルールにも反します。

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    • 2019年03月24日(日)

    ブルックリン賃貸事情

    ニューヨークシティでお住まいをお探しの方、マンハッタン以外の選択肢としてクイーンズ・ロングアイランドシティのみでなく、ブルックリンもご検討されてはいかがでしょうか。

    最近多くのニューヨーカーがマンハッタンからブルックリンに引越しています。マンハッタンへの通勤・通学便利、家賃はマンハッタンより若干低い程度。Brooklyn Tech Triangleでの起業・勤務の方も増加中。

    DUMBOでは歴史的建造物を改築した天井の高いロフト物件、ダウンタウンやフォートグリーンでは新築・築浅のアメニティ充実大型高層物件が人気。日系のお店、レストランも増えています。日本語対応の幼稚園あり。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年03月22日(金)

    ご駐在パッケージサービス

    法人のお客様よりご要望が多いため、弊社仲介により一年以上の長期賃貸物件をご契約される方向けに、空港出迎え・各種立会いオプションサービスを提供開始しました。日系大手による駐在パッケージを下回る料金設定です。詳細お問い合わせ下さい。

    https://nycre4j.com/service/clear_fee_structure/

    (1) 追加料金なし:サービスアパート紹介(短期家具付きアパート;NY州法上、最低30日)、公共サービス申込時と賃貸中のトラブル時における電話やメールによるサポート
    (2) 立会いサービス:ケーブルテレビ・インターネットセットアップ時、アパートご入居時・ご退去時にアパート訪問による対応
    (3) 空港出迎え+立会いサービス:上記に加え、渡米時に空港にて出迎え、ご滞在先へのご案内


    (2)(3)のオプションをお選び頂いても頂かなくても、長期アパート仲介は従来どおりの料金です。

    ・仲介手数料なし物件:家主が弊社に仲介料を支払う場合、借り手のお客様のご負担はございません。ご駐在の方に人気のミッドタウンやロングアイランドシティにある多くの物件が対象です。
    ・上記以外の賃貸専用物件:家賃一ヵ月分、つまり年間家賃の約8.33%相当。
    ・個人所有コンドミニアム:高品質ながら家賃は若干割安ですが、家主側エージェントが仲介料を年間家賃の15%と設定していることが多くなります。申込費用が高く、審査に時間がかるため、ご駐在の方や一年のみのご契約の方には基本的にお勧めしていません。


    空室情報を毎週アップデート。Net Effective Rent(家賃無料月勘案後)のみでなくGross Rent(実際の毎月の家賃)も可能な限り表示。
    https://nycre4j.com/listing2/

    インスタグラムでニューヨーク生活と高級物件を紹介中。
    https://www.instagram.com/kurashi.ny/

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