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    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年07月15日(月)

    駐在員向け賃貸住宅価格・仲介費用相場とコンプライアンス

    ニューヨーク駐在、事業進出がお決まりの方、賃貸物件の家賃と仲介料の相場をご存知でしょうか。日本の親会社様では大幅なコスト削減を実施されているものの、海外赴任者のお住まいに関する経費を見直すには判断材料が少なく、長い間、家賃・仲介料補助がそのままになっていませんか。

    長年取引のある日系不動産会社から得ている情報に間違いはないとお考えかもしれませんが、住宅賃貸市場や取引ルールは大きく変わりつつあります。また、日系不動産会社による30日未満のサービスアパートメントのアレンジや貴社人事・総務部門への過剰な接待等、コンプライアンス違反の可能性を考慮されていますか。

    経費削減にご興味のある事業主の方、日本や当地の人事部・総務部ご担当の方、一度弊社にご連絡下さい。賃貸住宅市場動向、人気エリアや平均家賃、仲介料あり・なし物件の違い、賃貸取引に関する最新の法制度の改定につき、詳細をご説明します。ご駐在のご家族にご満足頂ける高品質物件をご紹介、タイムリーな日本語サポートを提供しつつ、御社の総経費削減に繋がるご提案をします。メール・電話・訪問、いずれの方法でも対応します。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年07月14日(日)

    短期(一年未満)賃貸物件について

    ニューヨークシティで一年未満で借りられる物件を探すのはとても困難です。賃貸専用物件、個人所有コンドミニアム・コープの大多数では最低一年契約が必要です。1、3、6か月から賃貸可能な物件が僅かに存在します(30日未満は違法)。

    家具付き短期賃貸需要を満たすため、日系不動産会社や米系の専門業者がサービスアパートメントを提供していますが、かなり割高です。建物内にランドリールームがない日系サービスアパートの家賃が月55万円だったりします。日系不動産会社にお問い合わせされたり、ご滞在されたりした後に、もっとクオリティが高くて、安い物件はないかと、弊社にお部屋探しをご依頼されるお客様が増えています。

    弊社は借り手のお客様のご希望を最優先して、リーズナブルな価格の家具付き・家具なし短期アパートをお探しします。自社所有・管理物件を扱っていませんので、家主との利益相反がなく、特定のアパートを勧めることはありません。日系サービスアパートより割安で高品質なお部屋を紹介出来るケースが多くあります。

    基本的に仲介料が発生しますので、現実的には3か月程度以上から承ります。1-2か月であれば、日系サービスアパートよりもホテルにご滞在された方が安くなるかもしれません。ご契約期間とご予算次第ですので、ニューヨークご滞在の際には、とりあえず弊社にご相談下さい。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年07月07日(日)

    賃貸契約における交渉について

    ニューヨークシティで初めてお住まい探しをされるお客様から、家賃や条件の交渉は可能ですか、と質問されることがあります。

    まず、どうしてこんなに家賃が高いにも関わらず、すぐ借り手が付くのでしょうか。特に夏は賃貸需要が増え、競争が激しくなるため、更に家賃が上がります。家賃は市場原理に基づき、需要と供給が一致する点で決定されます。毎日家賃を微調整する大手家主もいます。何らかの理由で長い間、空室が続く物件であれば、多少交渉の余地があるかもしれません。

    一方で、ニューヨークでは一年もしくは二年の賃貸契約が一般的です。中途半端な契約期間をまったく認めない家主が多く存在します。二年目以降に数ヵ月前通知で退去可能とする早期解約条項を付けられるケースもありますが、市場賃貸価格が低くなる冬の閑散期に退去されることは家主にとってデメリットであり、追加コストとなる要因ですから、家賃一月分もしくは二月分のペナルティが付くことが大半です。

    応募すれば誰でも入居出来る訳ではなく、ご希望の物件の審査を通過出来るかは家主次第ですし、物件をタイムリーに見つけられるかどうかは仲介業者次第です。私達は借り手のみを代理するテナントエージェントですから、ご要望があれば、その通りにリーシングオフィスや家主(エージェント)に伝えます。しかしながら、家賃や家主エージェントが設定した仲介手数料を僅かにを値切ろうとした瞬間に、家主(エージェント)が交渉を打ち切る可能性があります。

    また、”譲歩”を引き出すには相手を納得させられる材料が必要です。クレジットヒストリーがなかったり、米国内での収入が家賃の40-45倍を満たさない場合、スタート時点で他の借り手候補よりも不利な立場であることを、最低限ご理解頂きたいと思います。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年07月07日(日)

    住宅賃貸契約とお支払いタイミング

    ニューヨークシティでお住まい探しを始める前にご理解頂くべきポイントがいくつかあります。第一に、内覧されてお気に召したら、その場で決断、お申込にならないと、すぐに他の借り手がつく、ということです。最近、複数のお客様が、ご内覧後の数時間、比較検討しているうちに、第一候補のアパートを逃してしまいました。

    次に、 審査通過後はすぐにご契約・お支払いとなることをご認識頂くことが同じ程度に重要です。

    いつの時点でどれだけのお支払いが発生するかは物件の種類により異なるものの、最初の月の家賃とセキュリティデポジット(敷金)の合計である家賃二月分を、ご内覧を始めるまでに米国の銀行口座にご準備下さい。例えば、駐在員に超人気の高級アパートでは、ご内覧>入居申請>契約書へのサインに一時間程度しかかからず、即、家賃二月分のお支払いが発生します。

    クレジットカード払いを認める物件はまだ少数です。敷金(家賃一月分)を預け入れないと、入居者申請が出来ないケースもあります。必要書類の提出、契約書へのご署名、家賃・敷金のお支払いが遅れると、お申込みになった物件はマーケットに戻されます。申請費用は返却されません。

    お客様のご希望エリアや対象物件により、事情が異なります。詳細は弊社までお問い合わせください。

    • 大特価・セール / 生活・住まい
    • 2019年07月05日(金)

    日本でも使えるアメリカSIMが今だけ$1(送料無料)

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    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年07月05日(金)

    アパート探しのタイミングとスピード

    ニューヨークシティで初めて賃貸物件をお探しになる方のタイミングとスピードが多くのケースでNY賃貸マーケット事情と合っていません。日本や他州でのお部屋探しのご経験や知識はNYC賃貸市場ではほとんど通用しないとお考え下さい。

    (1) NYへのお引越しが決まった多くのお客様は数ヵ月前から物件探しを始められます。しかしながら、マーケットに空室が出るのは、数週間前から前の入居者が退去した直後です。従いまして、数ヵ月後に入居可能な物件はほとんど市場にありません。また、数ヵ月前の”下見”はほぼ不可能です。

    (2) 空室情報がリリースされると、次々と内覧者が訪れ、すぐに借り手が決まります。多くのニューヨーカーは気に入ったらその場で決断、入居者申請をします。つまり、特にこの時期、複数の物件を並べて検討している時間はありません。最近、複数のお客様が内覧して気に入ったものの、決断に半日かけたため、その後に内覧した人が応募を決めてしまいました。

    どのようにしたらNYCで理想に近いアパートを借りることが出来るのか、弊社にご相談ください。

    • ご紹介いろいろ / 生活・住まい
    • 2019年07月03日(水)

    【 宿泊施設のご案内 】全て日本語! 英語が苦手な方も安心してご滞在いただけます。

    House ZAZA ( ハウス ザザ ) はニューヨークのマンハッタンにある宿泊施設です。

    [ 旅行 ]、[ ビジネス ]、[ 大学・語学留学 ]、[ ダンス・ヨガのレッスン ]
    などでの [ 短期滞在・長期滞在 ] に最適です。

    ご予約前のご相談から、チェックアウトまで
    [ 全て日本語でサポート ] します。
    [ 初海外・女性の一人旅・英語が苦手な方でも安心 ]、
    普段の生活のように気兼ねなくお過ごしいただけます。

    お客さまのニューヨークでの滞在が楽しく、充実したものになるよう心がけております。


    【 地域 】

    安心してお泊りいただける地域です! 深夜でも大丈夫!
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    地下鉄の駅から徒歩圏内、マンハッタンの中心まで簡単にアクセス!


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    鍵付き個室で [ セキュリティー・プライバシーも安心 ] です。
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    4つのロケーションからお選びいただけます。

    【 1号館 】4部屋
    【 2号館 】4部屋
    【 3号館 】4部屋
    【 4号館 】3部屋

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    上記の価格は一番安いお部屋のものです。

    ■■■ 詳細・お問い合せはこちらのウェブサイトよりメールでお願いします ■■■

    www.housezaza.com

    ※ 下の [ メッセージを送る ] は使用しないでください。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年06月30日(日)

    NYC賃貸マーケット(その10)ご内覧と入居お申込

    ニューヨークでのお住まい探しにおいて、日系不動産会社にすべてお任せという会社・個人のお客様が減って来ています。(1) 年間家賃の12-15%の高額な仲介料、に加えて(2) 最初の一か月をサービスアパートで過ごすこと、が時代に合わなくなって来ているためです。

    (迷信-10)ニューヨーク生活は初めてなので、出来るだけたくさん自分で事前リサーチして、NY到着後には可能な限り多くの物件を内覧することが重要。アパート探しにはNY到着後一か月くらいかかる。

    ネット上で情報が溢れていますので、ある程度どなたでも物件をリサーチ出来る一方で、審査基準・難易度や管理会社のレベルは書かれていません。物件によりお申込資格や取れる手続きが様々ですので、お客様の状況により、そもそもお申込が不可能なもの、もしくはお勧めできない物件があります。そのようなスクリーニングにも相当な確認作業が必要になり、お客様単独ですべてを効率的に行うことは困難です。一方で、ご希望エリア内の雰囲気やお部屋の陽当たり等、現地にご到着後にご自身で確認頂いた方が良いことも結構あります。

    弊社では事前にお客様のご希望を伺い、NYご到着前、もしくはご到着直後にエリアと物件を絞って行きます。コンサル能力とセンスが必要な作業です。何を優先したいのか、例えば、エリアなのか、物件そのものなのか、ご予算重視なのか、等のご希望・条件を当チームにお知らせ下さい。

    NYでのお部屋探しはタイミングとスピードが重要です。夏の繁忙期は特に賃貸市場の動きが速くなります。一日で借り手がついてしまう物件も多くなりますので、お気に召す物件に出会えたら、ご内覧直後のお申込みを勧めます。比較検討しているうちに、他の候補者が次々に内覧し、優良物件はすぐに市場から消えてしまいます。

    NY生活の長い私たちにお部屋探しをお任せ頂ければ、ある程度の問題が事前にクリアになり、ご検討対象から外れる物件が明らかになります。お客様の貴重なお時間を無駄にしないよう、厳選物件をご提案していきます。

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年06月21日(金)

    不動産業者の役割についての開示義務

    ニューヨーク州における住宅物件の賃貸・売買各取引において、不動産業者は自分が誰を代理する立場にあるのかを、お客様に対して事前に開示する義務があります。しかしながら、ルールを守らない業者も多く、内覧に同行した不動産エージェントをご自身のみの代理人だと思っていたら、取引の途中で家主のエージェントであることが判明したという話を、借り手のお客様から伺うことがあります。お客様が気付かないまま取引が完了することも多くあります。

    NY州のライセンスを持つ不動産業者は、取引前に下記のニューヨーク州指定のフォームをお客様にご提示し、各取引における自社の役割を明確にしなければいけません。お客様に納得頂いた上でご署名頂きます。契約書ではありません。

    New York State Disclosure Form for Landlord and Tenant(物件賃貸取引用)
    https://www.dos.ny.gov/forms/licensing/1735-a.pdf

    New York State Disclosure Form for Buyer and Seller(物件売買取引用)
    https://www.dos.ny.gov/forms/licensing/1736-a.pdf

    弊社は自社所有・自社管理物件を取り扱わないため、物件オーナーとの利害関係はありません。また、お部屋を借りたいお客様のために物件を紹介する場合、仲介料は賃貸専用物件オーナー、もしくは借り手のお客様のいずれか一方から家賃一月分相当を頂戴しますので、仲介料あり・なしのどちらの物件をお選びになるかはお客様次第です。このように弊社には特定の物件を強く勧めるインセンティブはありません。借り手・買い手のお客様のご希望を最優先して物件を探し、複数ご提案します。


    # 上記は賃貸専用物件(アパート)に関する仲介料の記述です。個人所有物件(コンドミニアム・コープ)の場合には、弊社仲介料は家賃一月分、もしくは年間家賃の15%となります(家主側仲介会社と弊社にて7.5%ずつ折半)。家賃・エリアのご希望により賃貸物件よりも個人所有物件が多くなることがあります。詳細はお問い合わせ下さい。


    弊社はコンプライアンスを重視した、フェアでリーズナブルなお取引を実現します。


    ニューヨーク生活と高級物件紹介中。
    https://www.instagram.com/kurashi.ny/

    • 知って得する / 生活・住まい
    • 2019年06月21日(金)

    NYC賃貸マーケット(その9)契約期間と家具について

    ニューヨークで賃貸住宅として市場に出ている物件は、長期アパート(一年以上)が主流です。短期(数ヵ月から一年未満)で借りられる物件はかなり少数です。長期賃貸物件には通常家具は付いていませんが、逆に短期契約可能物件には、家具や生活用品が付いているアパート(多くは個人所有コンドミニアムのサブレット)もそれなりに存在します。なお、どちらにもは冷蔵庫や電子レンジに加え、多くの場合、食洗器が付いています。

    (迷信 - 9)会社が引越し費用を出してくれるので、現在使用中の家具を日本や他州から運んで来た方が良い。もしくは、家具を買い揃えるのは高くて面倒なので、家具ありアパート限定でお部屋を探した方が簡単だし安く済む。

    上記のようなご要望を持つお客様が結構いらっしゃいます。しかしながら、家具あり・なしアパートの在庫数は ご契約期間により大きな差があります。

    一年以上ご契約の一般的な賃貸物件には家具が付いていることは稀ですが、ニューヨークのアパートはかなり狭いケースも多く、大きな家具や大量の荷物を遠方からお持ち込みになる際には注意が必要です。また、長期ご滞在予定の方が家具付きアパートを探そうとすると、割高になったり、在庫が限られたりします。

    逆に、短期契約可能なコンドミニアムは家具付きユニットが多く、家具なし限定で探すことが難しくなります。

    一方で、短期・長期に関わらず、家具付き築浅コンドミニアムが多いエリアも存在します。ご滞在期間やその他のご希望等により、選択の幅がかなり変わります。

    ちなみに、アパート内で引越す人が家具を売りに出すケースもありますし、ネット上の掲示板で家具の売買が頻繁になされています。可能であれば、家具あり・なしにこだわらず、フレキシブルにお部屋を探されることを勧めます。

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